《国家税务总局海南省税务局关于修订<国家税务总局海南省税务局土地增值税清算工作规程>的公告(征求意见稿)》征求意见

　　为进一步做好我省土地增值税清算管理工作，提升税收治理能力，我局起草了《国家税务总局海南省税务局关于修订<国家税务总局海南省税务局土地增值税清算工作规程>的公告(征求意见稿)》。现向社会公开征求意见，请于2026年5月31日前通过国家税务总局海南省税务局门户网站-互动交流-意见征集栏目反馈意见建议。

　　税 屋附件：

　　1.国家税务总局海南省税务局关于修订《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算工作规程》的公告(征求意见稿)

　　2.国家税务总局海南省税务局关于修订《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算工作规程》的公告(征求意见稿)的解读

国家税务总局海南省税务局

2026年4月29日

国家税务总局海南省税务局关于修订《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算工作规程》的公告(征求意见稿)

国家税务总局海南省税务局公告2026年第 号

　　为进一步做好我省土地增值税清算管理工作，提升税收治理能力,国家税务总局海南省税务局决定对《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算工作规程》进行修订,现公告如下：

　　一、将《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算工作规程》第一条修订为“为了加强房地产开发项目的土地增值税征收管理，规范土地增值税工作流程，根据 《中华人民共和国税收征收管理法》 (以下简称 《征管法》)及其实施细则、 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)、 《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔2009〕91号)、《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发〔2010〕53号)、《国家税务总局关于土地增值税若干征管口径的公告》(国家税务总局公告2026年第3号)等规定，制定本规程。”

　　二、将《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算工作规程》第二条修订为“本规程适用于海南省范围内房地产开发项目土地增值税的征收管理。”

　　三、将《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算工作规程》第五条修订为“ 土地增值税以《建设工程规划许可证》确认的房地产开发项目为单位进行清算。

　　纳税人应当自取得《建设工程规划许可证》之日起30日内，向项目所在地税务机关办理土地增值税项目报告，并在每次销售房地产时，按月报送项目的进度和变化情况。”

　　四、将《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算工作规程》第六条修订为“因项目立项变更、规划调整，纳税人应当向主管税务机关申请拆分、合并房地产开发项目。税务机关收到纳税人项目拆分合并报告之日起15日内，将办理结果告知纳税人。”

　　五、将《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算工作规程》第七条修订为“纳税人应按照报告的项目申报缴纳土地增值税。纳税人同时开发多个项目的，应按项目合理归集有关收入、成本、费用和税金。”

　　六、将《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算工作规程》第十条修订为“房地产开发项目土地增值税征收采取‘先预征、后清算、多退少补’的方式。纳税人在土地增值税清算申报前转让房地产取得销售收入先按预征率申报缴纳税款，办理清算后再多退少补。房地产销售收入含预(销)售收入。

　　预征土地增值税按月申报缴纳。纳税人申报预征土地增值税的起始时间为房地产开发项目首张预售许可证(或现售备案证书)的发证当日，取得预(销)售收入早于发证时间的，为取得首笔预(销)售收入当日。土地增值税预征税款所属期的截止时间为税务机关受理纳税人清算时的前一预征税款所属期终了之日。”

　　七、将《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算工作规程》第十一条修订为“房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，预征土地增值税的计税依据=预收款/(1+增值税适用税率或征收率)。”

　　八、将《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算工作规程》第十二条修订为“纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其它单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产预缴土地增值税。”

　　九、将《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算工作规程》第十七条修订为“纳税人办理清算申报时，确认销售收入、销售面积和扣除项目金额的截止时间为税务机关受理纳税人清算申报时的上一个预征税款所属期末。”

　　十、将《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算工作规程》第十九条修订为“主管税务机关收到纳税人清算申报资料后，应在15日内进行初步审核。项目符合清算条件且资料齐全的，予以受理;项目符合清算条件，但资料不齐全的，告知纳税人在15日内补报;项目不符合清算条件的，不予受理。

　　主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤回。主管税务机关在做出予以受理、补正资料告知、不予受理决定时，应当对纳税人予以书面告知。”

　　十一、将《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算工作规程》第二十条修订为“主管税务机关应在项目清算受理之日起90日内完成清算审核，并将审核结果书面通知纳税人。如清算审核在90日内完成确有困难的,经市县局局长批准，可以适当延期，但清算审核期限最长不得超过270日。”

　　十二、将《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算工作规程》第二十一条修订为“主管税务机关在完成初审工作后，应通过书面形式就审核拟调整的事项与纳税人交换意见，详细说明税务机关拟调整事项、金额、理由，告知纳税人可对所列事项提出陈述、申辩意见，并要求纳税人在15日内提出意见及补充资料。”

　　十三、将《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算工作规程》第二十二条修订为“清算审核应补缴土地增值税的，主管税务机关确定的纳税期限最长不得超过90日。

　　清算审核发现纳税人多缴土地增值税税款的，税务机关应按《征管法》规定办理退还手续。”

　　十四、将《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算工作规程》第二十三条修订为“主管税务机关受理清算后，有下列情形之一，致使税务机关无法在规定期限内完成审核的，可以中止清算审核：

　　(一)不可抗力影响;

　　(二)账簿、记账凭证及有关资料被公检法及纪检监察部门依法调取;

　　(三)纳税人因存在重大偷逃税嫌疑而被移交稽查部门处理;

　　(四)法律、行政法规或者国家税务总局规定的其他可以中止清算审核的。

　　中止情形消失后，主管税务机关应当立即组织清算审核。中止期间不计入清算审核期限。”

　　十五、将《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算工作规程》第二十七条修订为“纳税人办理尾盘销售土地增值税申报时，各类型房地产单位建筑面积扣除金额不包括清算时与转让房地产有关的税金，尾盘销售发生的与转让房地产有关的税金据实扣除。

　　各类型房地产单位建筑面积扣除项目金额=税务机关审核确定相应类型房地产的扣除项目金额合计÷相应类型房地产的可售建筑面积。”

　　十六、将《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算工作规程》第二十八条修订为“纳税人在预征申报税款所属期终了之日后再转让房地产的，应当按尾盘销售方式申报缴纳土地增值税。其中，预征申报税款所属期终了之日至出具清算审核结论期间转让房地产所取得的收入，在税务机关出具清算审核结论后的首个纳税申报期内统一申报。

　　尾盘销售土地增值税按季申报缴纳。”

　　十七、将《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算工作规程》第三十三条修订为“本规程所称的‘主管税务机关’是指管辖房地产开发项目的区税务局和税务分局，所称的‘日’是指自然日，所称的‘以上’含本数。”

　　十八、对条文顺序作相应调整。《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算工作规程》根据本公告作相应的修改，重新公布。本公告自发布之日起施行。

　　特此公告。

国家税务总局海南省税务局

2026年 月 日

　　附件2

国家税务总局海南省税务局关于修订《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算工作规程》的公告(征求意见稿)的解读

　　一、修定背景和意义

　　《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算工作规程》(国家税务总局海南省税务局公告2021年第8号发布，国家税务总局海南省税务局公告2023年第3号修改，以下简称《规程》)，是我省土地增值税清算管理的税务规范性文件，明确了土地增值税清算工作流程。当前，随着经济社会的发展和“放管服”改革的深化，以及《国家税务总局关于土地增值税若干征管口径的公告》(国家税务总局公告2026年第3号，以下简称《3号公告》)的发布，《规程》部分条款已不适应实际需要。为规范土地增值税清算管理，提升税收治理能力，服务海南自由贸易港建设，对《规程》进行修订。

　　二、主要内容

　　本次《规程》共修订条款17条，解读如下：

　　(一)增加相关文件依据。第一条新增《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发〔2010〕53号)和《国家税务总局关于土地增值税若干征管口径的公告》(国家税务总局公告2026年第3号)两个总局文件依据。

　　(二)明确适用范围。第二条明确《规程》适用于海南省范围内房地产开发项目土地增值税的征收管理。

　　(三)增加项目报告内容。第五条新增第二款，明确纳税人应当自取得《建设工程规划许可证》之日起30日内，向项目所在地税务机关办理土地增值税项目报告，并在每次销售房地产时，按月报送项目的进度和变化情况。

　　(四)增加项目拆分、合并内容。第六条删除原《规程》关于办理项目报告所需填报表格等内容，新增项目拆分、合并内容，明确因项目立项变更、规划调整，纳税人应当向主管税务机关申请拆分、合并房地产开发项目。税务机关收到纳税人项目拆分合并报告之日起15日内，将办理结果告知纳税人。

　　(五)根据《3号公告》修改条款内容。为与国家税务总局《3号公告》保持一致，对第十条、第十一条、第十七条、第二十七条、第二十八条内容进行了同步修改。其中，第十一条关于预征土地增值税的计税依据，总局《3号公告》解读稿已明确与增值税、企业所得税计税方法保持一致。因此，我省采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，在收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的次月15日内，向主管税务机关申报并预缴税款;对先开具发票的，在开具发票的次月15日内，向主管税务机关申报并预缴税款。

　　(六)修订清算资料受理时间。第十九条明确主管税务机关收到纳税人清算申报资料后，应在15日内进行初步审核。项目符合清算条件且资料齐全的，予以受理;项目符合清算条件，但资料不齐全的，告知纳税人在15日内补报;项目不符合清算条件的，不予受理。

　　(七)修订清算审核期限。第二十条明确主管税务机关应在项目清算受理之日起90日内完成清算审核，并将审核结果书面通知纳税人。如清算审核在90日内完成确有困难的,经市县局局长批准，可以适当延期，但清算审核期限最长不得超过270日。

　　(八)增加初审反馈的形式和内容。第二十一条明确主管税务机关在完成初审工作后，应通过书面形式就审核拟调整的事项与纳税人交换意见，详细说明税务机关拟调整事项、金额、理由，告知纳税人可对所列事项提出陈述、申辩意见，并要求纳税人在15日内提出意见及补充资料。

　　(九)修订清算税款补退税期限。第二十二条明确清算审核应补缴土地增值税的，主管税务机关确定的纳税期限最长不得超过90日。清算审核发现纳税人多缴土地增值税税款的，税务机关应按《征管法》规定办理退还手续。

　　(十)增加清算中止情形。第二十三删除原条款关于“清算终止”的表述，增加因不可抗力影响、账簿资料被依法调取、移交稽查等中止清算审核的情形，中止期间不计入清算审核期限。中止情形消失后，主管税务机关应当立即组织清算审核。

　　(十一)规范表述。第七条、第十二条、第二十五条和第三十三条根据现行规范化表述进行调整。第七条在条款中新增“税金”，第十二条将“应视同转让房地产”修订为“应视同销售房地产”，第二十五条将“土地价款”修订“取得土地所支付的金额”，第三十三条删除条款中“税务所”表述。

　　三、实施时间及文件衔接

　　本公告自2026年 月 日起施行，此前已受理但未出具清算审核结论的，按本公告处理。《国家税务总局海南省税务局关于修订<国家税务总局海南省税务局土地增值税清算工作规程>的公告》(国家税务总局海南省税务局公告2023年第3号)同时废止。

2026年 月 日