☆房地产企业在接受投资入股的土地上开发项目，其土地成本在土地增值税中如何扣除，政策上没有明确，目前实务执行存在不同的观点，您参考：

第一种：以《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）文件的执行日期为界限，分两种情况确认土地成本：

1、2006年3月2日之后，在投资或联营环节，已对土地使用权投资确认收入，并对投资人按规定征收土地增值税的，以征税价格作为被投资企业取得土地使用权所支付的金额据以扣除。

2、2006年3月2日之前，以土地作价入股进行投资或联营从事房地产开发的，被投资企业在土地增值税清算时，应以投资者取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用作为其取得土地使用权所支付的金额据以扣除，投资或联营时形成的土地使用权溢价不得扣除。

其中，对在2006年3月2日之前虽未办理土地使用权变更登记手续，但受让方已先行合法占有投资开发土地、并已投入资金开始开发的，按照上述规定处理。

第二种：以投资入股方式取得土地使用权的，如在投资入股环节按规定免征土地增值税的，被投资企业在土地增值税清算时，应以入股投资者原取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用作为其取得土地使用权所支付的金额据予扣除。

如在投资入股环节入股投资者已按规定缴纳土地增值税的，以其计税价格作为被投资企业取得土地使用权所支付的金额据予扣除。

小贴士：当地具体执行情况建议与主管税局沟通确认下哦~

☆房地产企业在接受投资入股的土地上开发项目，此类情形以《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）文件的执行日期为界限，分两种情况确认土地成本：

1、2006年3月2日之后，在投资或联营环节，已对土地使用权投资确认收入，并对投资人按规定征收土地增值税的，以征税价格作为被投资企业取得土地使用权所支付的金额据以扣除。

2、2006年3月2日之前，以土地作价入股进行投资或联营从事房地产开发的，被投资企业在土地增值税清算时，应以投资者取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用作为其取得土地使用权所支付的金额据以扣除，投资或联营时形成的土地使用权溢价不得扣除。

其中，对在2006年3月2日之前虽未办理土地使用权变更登记手续，但受让方已先行合法占有投资开发土地、并已投入资金开始开发的，按照上述规定处理。

参考文件：《房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答》（青地税函[2009]47号）第六条。

☆房地产企业因接受投资而取得的土地使用权，在土地增值税清算时按照投资方投资入股的土地使用权作价金额及缴交的契税作为取得土地使用权所支付的金额扣除。

参考文件：《厦门市土地增值税清算管理办法》（厦门市地方税务局公告2016年第7号）第三十四条。

☆房地产企业在接受投资入股的土地上开发项目，土地增值税清算时其土地成本的确认您参考：

1、在投资入股环节按规定免征土地增值税的，被投资企业在土地增值税清算时，应以入股投资者原取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用作为其取得土地使用权所支付的金额据予扣除；

2、在投资入股环节入股投资者已按规定缴纳土地增值税的，以其计税价格作为被投资企业取得土地使用权所支付的金额据予扣除。

小贴士：上述是江门市的明文规定；其他地区可以参考，具体执行建议与主管税局再确认下。

参考文件：《江门市房地产开发项目土地增值税清算管理办法》（国家税务总局江门市税务局公告2018年第3号）第二十九条（四）。

☆房地产企业在接受投资入股的土地上开发项目，在计算土地增值税时以《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)文件的执行日期为界限，分两种情况确认土地成本：

1、2006年3月2日之前，以土地(房地产)作价入股进行投资或联营从事房地产开发的，被投资企业在土地增值税清算时，应以投资方取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用作为其取得土地使用权所支付的金额据以扣除。投资方不能提供取得土地使用权支付凭证的，不得扣除。

2、2006年3月2日之后，以土地(房地产)作价入股进行投资或联营从事房地产开发的，在投资或联营环节已对投资人按规定征收了土地增值税，被投资企业在土地增值税清算时，应以投资方取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用及投资方缴纳的土地增值税作为被投资方可扣除的土地成本。被投资方不能提供投资方取得土地使用权支付凭证的，其土地价款不得扣除。

小贴士：上述是济宁市的明文规定；其他地区可以参考，具体执行建议与主管税局再确认下。

参考文件：《济宁市地税局关于土地增值税若干具体问题的通知》第六条。