2026年新增值税法执行后，物业公司销售自来水不再适用差额纳税，具体开具方式您可参考以下：

情况一：自来水公司将发票直接开给住户，物业公司只是代收转付且不收取手续费，物业公司不需要向住户开具发票。

情况二：自来水公司将发票直接开给住户，物业公司代收水费后收取手续费，物业公司收取的手续费应该按照“经纪代理服务”开票，一般纳税人税率6%，小规模3%（2027年12月31日前按1%）。

情况三：自来水公司将发票开给物业公司，然后物业公司在收取住户款项时再开票给住户，这种情况下，物业公司属于转售自来水，按销售自来水开具发票，一般计税税率是9%，一般纳税人可以选择简易计税3%，小规模2027年12月31日前按1%开具。

但存在特殊情况，实务中目前有争议，如您单位涉及的，建议等等开票，或问下主管税局，详细解释参考以下：

  ①水资源税：对于水资源税，城镇供水企业（自来水公司）是按“不征税自来水“开具的，但水资源税明确是自来水公司缴纳的（在中华人民共和国领域直接取用地表水或者地下水的单位和个人，为水资源税纳税人），这样来看，物业公司转售水不涉及缴纳资源税，所以目前理解物业公司代收的水资源税不能按“不征税自来水”开具发票，应并入水价按自来水开具发票，但实际执行中可能有争议，所以要问下主管税局或等等看后续政策或官方解读。

  ②污水处理/垃圾处理费：污水处理费或垃圾处理费一般是城镇供水企业（自来水公司）代收的，增值税法执行前自来水公司享受免税（增值税法执行后免税政策作废），但增值税法执行前后均未对下游转售企业（物业公司）有规定，对于物业公司来说，首先不是“直接的代收”，不确定能否按不征税处理，其次在开票操作上目前不可行（增值税执行后没有免税的政策了，不能按免税开，也没有对应的不征税的编码），所以要问下主管税局或等等看后续政策或官方解读。

注：2026年新增值税法执行后，物业公司销售自来水不再适用差额纳税。

参考文件：《中华人民共和国增值税法》第十七条，《中华人民共和国增值税法实施条例》第十五条，财政部 税务总局公告2026年第9号 附件一适用9%增值税税率货物范围注释；财政部 税务总局公告2026年第10号 三、适用简易计税方法的项目。