2026年新增值税法执行后，物业公司销售自来水不再适用差额纳税，具体开具方式您可参考以下：

情况一：自来水公司将发票直接开给住户，物业公司只是代收转付且不收取手续费，物业公司不需要向住户开具发票。

情况二：自来水公司将发票直接开给住户，物业公司代收水费后收取手续费，物业公司收取的手续费应该按照“经纪代理服务”开票，一般纳税人税率6%，小规模3%（2027年12月31日前减按1%）。

情况三：自来水公司将发票开给物业公司，然后物业公司在收取住户款项时再开票给住户，这种情况下，物业公司属于转售自来水，按销售自来水开具发票，一般计税税率是9%，一般纳税人可以选择简易计税3%，小规模2027年12月31日前按1%开具。

注：情况三的销售额中包括代收的污水处理费、水资源税。

解释：物业公司不属于代为收取污水处理费的法定主体，同时因是转售水，也不属于水资源税的纳税义务人，因此以物业名义收取水费并开具发票的，应以收取的全部价款（不含增值税，包括代收的污水处理费、水资源税和各类政府性基金）为销售额开具发票。

参考文件：《中华人民共和国增值税法》第十七条，《中华人民共和国增值税法实施条例》第十五条，财政部 税务总局公告2026年第9号 附件一适用9%增值税税率货物范围注释；财政部 税务总局公告2026年第10号 三、适用简易计税方法的项目；《增值税法相关政策适用问题即问即答》2026-05-26发布第1-4问。